Aus der Branche

Die neue Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen

By 14/08/2019 No Comments

Kann Sie die Wohnraumoffensive vorantreiben?

Der Bundesrat hat einen Gesetzesentwurf verabschiedet, der den Erbauern von Mietwohnungen eine Sonderabschreibung von zusätzlichen fünf Prozent rückwirkend ab dem 31.08.2018 ermöglichen soll. Wie viel Potenzial hat die sogenannte Sonder-AfA tatsächlich, den deutschen Wohnungsbau anzukurbeln?

Zuerst wie gewöhnlich die Zahlen. Worum handelt es sich bei dem neuen Paragrafen mit dem schmucken Namen § 7b EStG?

Bisher galt für den Wohnungsbau ein Satz von zwei Prozent, den der Bauträger pro Quadratmeter von den Baukosten steuerlich abschreiben konnte. Zu diesen sollen jetzt – unter gewissen Bedingungen – eine zusätzliche Sonderabschreibung von weiteren fünf Prozent beim Bau von Wohnimmobilien möglich sein, für die ersten vier Jahre nach Fertigstellung.

Die Bedingungen

  • Zunächst einmal muss neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum von mindestens 23 Quadratmetern geschaffen werden. Ob es sich dabei um einen vollständigen Neubau, einen Ausbau des Dachgeschosses oder eine Aufstockung eines bestehenden Mietbaus handelt, ist dagegen egal.
  • Als Obergrenze für die Herstellungs- und Anschaffungskosten pro Quadratmeter sind maximal 3.000 Euro Erhöhen sich diese Kosten im ersten Jahr nach Antragstellung nachträglich, verfällt der Anspruch auf die Abschreibung.
  • Selbst wenn die Herstellungskosten pro Quadratmeter bis zu 3.000 Euro betragen dürfen, wird als Bemessungsgrundlage maximal 2.000 Euro
  • Der neue Wohnraum muss ausdrücklich Wohnzwecken Häusliche Arbeitszimmer sind in Ordnung – Ferienwohnungen dagegen nicht.
  • Der Wohnraum muss mindestens zehn Jahre lang nach der Herstellung oder Anschaffung entgeltlich vermietet

Der Bau muss auf Grundlage eines Bauantrags erfolgen, der zwischen dem 31.08.2018 und dem 01.01.2022 genehmigt wurde.

Die Regelung kann außerdem auch für Wohnungen außerhalb Deutschlands in Anspruch genommen werden (EU und Nicht-EU, solange entsprechende Amtshilfeübereinkommen bestehen), wenn die Einkünfte aus der Vermietung in Deutschland besteuert werden.

Soweit, so gut.

Die Idee hinter der zusätzlichen Abschreibung ist natürlich, den Neubau von Mietwohnungen im ewig knappen deutschen Mietmarkt zu fördern. Um beurteilen zu können, ob das auch klappt, braucht es allerdings ein wenig Kontext zu den kalten Zahlen. Hierfür stützen wir uns in diesem Artikel  zu großen Teilen auf eine Analyse des Spitzenverbands der Immobilienwirtschaft ZIA. Unvoreingenommenheit ist zwar ein Wort, das man einer Interessengemeinschaft wie der ZIA per definitionem nicht zuschreiben sollte, aber die dort angeführten Punkte sind durchaus nicht irrelevant.

Zeitlich begrenztes Angebot

Der erste Punkt, der ins Auge sticht, ist der recht knapp bemessene Zeitraum von vier Jahren, um die Sonderabschreibung zu beantragen. Wie der ZIA berechtigterweise anmerkt, braucht es für einen vermehrten Baubetrieb auch die entsprechenden Aufstockungen an Arbeitskräften. Das wiederum braucht Zeit. Geschieht das nicht, wirkt sich das in einer wirtschaftlichen Hochphase wie der jetzigen an anderer Stelle aus – nämlich erhöhten Bau- und dadurch im schlimmsten Fall Mietpreisen. Womit sich wiederum die Schlange in den eigenen Schwanz beißen würde.

Schnell soll es gehen – warum nicht nehmen, was man hat?

Das neue Gesetz soll den raschen Bau von neuem Mietwohnraum begünstigen. Die Frage stellt sich, wieso dann ausschließlich im Beantragungszeitraum neu angefragte Bauanträge berücksichtigt werden sollen. All jene Bauvorhaben, die bereits vor dem 31.08.2018 beantragt oder genehmigt wurden, aber aufgrund welcher Gründe auch immer bislang noch in irgendwelchen Schubladen lagern, hätten durch die Einschließung in das Gesetz eventuell den nötigen Katalysator erhalten, um diese Projekte endlich zu realisieren.

Noch stichhaltiger ist die Befürchtung, dass bereits genehmigte bzw. beantragte Bauprojekte aufgrund des neuen Gesetzes den Fehlanreiz erhalten, neu eingereicht zu werden, um von der Steuerentlastung zu profitieren. Was einerseits den ohnehin schon überlasteten Bauämtern nur noch größere Papierberge auf die Schreibtische häufen würde. Andererseits könnte es dadurch zu einer künstlichen Verzögerung vieler Projekte kommen, die ansonsten wesentlich früher abgeschlossen werden würden. Schlange und eigener Schwanz …

Unter 3.000 Euro bauen – geht das überhaupt?

Laut einer InWIS-Studie (Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung) aus dem Jahr 2016 betrugen die durchschnittlichen Baukosten in deutschen Ballungsgebieten für ein Mehrfamilienhaus 2.788 Euro pro Quadratmeter.

Zum einen war das 2016.

Zum anderen ist das der Durchschnitt.

Der Grundpreis allein reicht nicht: Nebenkosten müssen in die Herstellungskosten ebenfalls mit eingerechnet werden (Quelle: InWIS)

In München ist inzwischen – mit geringen Abweichungen je nach Nähe zur Innenstadt –mit einem Baupreis von unter 3.500 Euro pro Quadratmeter kaum mehr zu rechnen, zumal darin alle Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung und nachträgliche Kosten wie Betreuung- und Maklerkosten ebenfalls mit eingerechnet werden müssen. In Berlin, Hamburg und anderen deutschen Großstädten, besonders solchen mit der größten Wohnungsnot, sieht es nicht besser aus.

Warum als Obergrenze daher 3.000 Euro für die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten angesetzt wurden, ist in diesem Licht nur schwer nachvollziehbar. Schließlich verschärft sich der Wohnungsmangel gerade in den Städten immer dramatischer, und mit ihm die Baupreise. Wir wollen das Bild von der Schlange nicht überstrapazieren, daher wechseln wir lieber zu einer anderen und sagen: Davon wird der Braten auch nicht fett.

De minimis = minimale Ausbeute?

Will ein EU-Mitgliedstaat seine Wirtschaft ankurbeln, darf er das logischerweise nicht auf eine Art tun, die sich wettbewerbsverzerrend auf die restliche Europäische Union auswirken würde. Gleichzeitig will sich die Europäische Kommission nicht mit jeder winzigen Subventionsregelung ihrer Mitgliedsstaaten auseinandersetzen.

Aus diesem Grund gibt es die sogenannte De-minimis-Beihilfe-Regelung, auch Bagatellbeihilfe genannt. Sie besagt, dass alle staatlichen Beihilfen, welche einem Unternehmen weniger als 200.000 Euro an Förderung über einen Zeitraum von drei Jahren einbringen, nicht genehmigungspflichtig sind.

Wohl aus dem (begrüßenswerten) Grund, die neue Sonderabschreibung keinem langwierigen Genehmigungsprozess durch die Kommission auszusetzen, folgt sie dieser De-Minimis-Regel. Da auch der Veranlagungszeitraum der neuen Regel nur drei Jahre beträgt – bis zum 1.1.2022 – ergibt das nach den Berechnungen der ZIA eine Wohnfläche von maximal 650 Quadratmetern, welche steuerlich begünstigt gebaut werden könnte.

Nun könnte man sagen, das sei nicht viel. Auf der anderen Seite hindert das niemanden wirklich daran, mehr zu bauen – er kann von darüber hinausgehenden Projekten nur eben keine weiteren Steuervorteile mehr erhalten. Wobei 200.000 Euro zusätzlich in der Unternehmensbilanz auch bereits keine schlechte Figur machen. Einen wirksamen Anreiz bietet die Abschreibung so gesehen durchaus.

Fazit?

Man darf nicht alles schlechtreden. Die Sonderabschreibung ist im Prinzip eine sinnvolle Idee, um Bauträgern und Investoren einen zusätzlichen Anreiz zu geben, neuen Mietraum zu schaffen. Es gibt jedoch berechtigte Kritikpunkte, die an der Wirksamkeit der Neuregelung zweifeln. Vor allem dort, wo der Mietraum am dringendsten gebraucht wird, er aber aufgrund der Kostendeckelung am wenigsten Chancen hat, subventioniert zu werden: In den großen deutschen Städten.

Den Immobilienverbänden ist die Neuregelung selbstverständlich noch lange nicht genug. Wo bleiben die Subventionen für Büroimmobilien? Nur wo gearbeitet wird, will auch gewohnt werden, so der Gedankengang. Die Erwerbsnebenkosten sollten gesenkt werden, ebenso wie das alte Thema Grunderwerbssteuer, und die Entbürokratisierung gehe nach wie vor im Schneckentempo voran.

Alles diskussionswürdige Themen. Dazwischen gibt es eine neue Sonderabschreibung, über die man sich Bauunternehmer freuen können – sofern sie etwas davon zu sehen bekommen.


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