Aus der Branche

Share Deals und die neue Grunderwerbssteuer

By 21/06/2019 Juni 27th, 2019 No Comments

Was der neue Gesetzesentwurf tatsächlich bedeutet

Das Bundesfinanzministerium hat vor kurzem einen neuen Gesetzesentwurf zu einer Vielzahl von Steuerregelungen veröffentlicht. Darunter befindet sich eine Forderung zur Änderung der Grunderwerbssteuer bei sogenannten Share Deals. Worum handelt es sich dabei? Und ist die Aufregung der Immobilienbranche berechtigt?

Als Immobilienmakler von Privatimmobilien sind wir es gewohnt, wenn Kunden erst einmal über einen besonders hohen Posten auf der abschließenden Kaufrechnung stutzen: Die Grunderwerbssteuer. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro sind das in Bayern satte 14.000 Euro, die der Käufer dem Staat schuldet. Ausnahmen gibt es keine.

Dabei gehört der Freistaat noch zu den steuerlich günstigen Bundesländern. In Berlin zum Beispiel liegt der Steuersatz bei sechs Prozent. Bei Milliardendeals, wie sie gerade bei Großkäufen immer wieder vorkommen, suchen Unternehmen daher schon seit Jahren immer mehr nach Wegen, den Fiskus zu umgehen. Das Mittel der Wahl sind sogenannte „Share Deals“. 2017 wechselte zum Beispiel das Sony Center am Potsdamer Platz den Besitzer – für 1,1 Milliarden Euro. Von den 66 Millionen Euro Grunderwerbssteuer sah die Stadt jedoch keinen Cent.

Immobiliengrund in Deutschland ist teuer geworden, und eine Diskrepanz wie in solchen Fällen birgt natürlich sozialen Sprengstoff. Der Bürger zahlt, während die Unternehmen sparen? Dementsprechend sollen jetzt die Regelungen für Share Deals verschärft werden, die Immobilienbranche beschwert sich selbstverständlich. Doch um die gesamte Geschichte zu verstehen, müssen wir an den Anfang zurück. Und der beginnt im Jahr 2006.

Das Sony Center in Berlin, von einem kanadischen Pensionsfonds und einem amerikanischen Investor 2017 übernommen – grunderwerbssteuerfrei (Foto: Gilly)

Bis zum 1. September 2006 legte der Bund die Grunderwerbssteuer fest, die zu diesem Zeitpunkt bundesweit 3,5 Prozent betrug. Ab diesem Tag ging diese Verantwortung auf die Länder über. Die meisten von ihnen nutzten die Möglichkeit auch recht bald, um ihre Haushaltskassen mit einer Steuererhöhung auszubessern. Zwischen 2012 und 2017 stiegen die Sätze z.B. in Berlin von 4,5 auf sechs Prozent, in Sachsen-Anhalt von 3,5 auf fünf Prozent und in Brandenburg, Thüringen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein von fünf auf satte 6,5 Prozent. Nur Bayern und Sachsen sahen bisher von einer Erhöhung ab.

Durch die ortsweise recht hohe Grunderwerbssteuer begannen Unternehmen in der Folge, vermehrt von einer Regelung Gebrauch zu machen, die sogenannte „Share Deals“ unter gewissen Umständen von der Grunderwerbssteuer ausnahm.

Wie Share Deals funktionieren

Bei einem Share Deal werden – im Gegensatz zu einem „Asset Deal“ – nicht die Grundstücke und Gebäude eines Unternehmens direkt gekauft, sondern lediglich die Anteile (engl. shares) am Unternehmen, dem diese Gebäude und Grundstücke gehören. Die bisherige Regelung besagt, dass bei einer Übernahme von nicht mehr als 95 der Unternehmensanteile durch den neuen Besitzer in einem Zeitraum von fünf Jahren keine Grunderwerbssteuer verlangt wird.

Das Vorgehen der Investoren sieht dabei so aus: Meist wird die zu erwerbende Immobilie erst noch in eine Gesellschaft überführt, welche das Grundstück oder Gebäude hält. Anschließend erwirbt der Käufer bis zu 94,9 Prozent der Anteile dieser Gesellschaft, während die letzten 5,1 Prozent beim ursprünglichen Eigentümer bleiben. In der Folge fällt keine Grunderwerbssteuer an.

Der ursprüngliche Gedanke des Gesetzgebers war dabei, mittelständische Unternehmen zu unterstützen. Bei einer Übernahme des Gewerbes sollte der neue Inhaber Verantwortung für den Fortbestand und die Mitarbeiter übernehmen, indem der ursprüngliche Eigentümer als Minderheitsgesellschafter im Grundbuch stehen bleibt. Die Ausnahme von der Grunderwerbssteuer war eine Konzession, um diese Art von Deals attraktiver zu machen.

Attraktiv fanden das auch Unternehmen, welche die angezogenen Steuern umgehen wollten. Wegen des oft hohen Verwaltungsaufwands, den eine solche Vorgehensweise mit sich bringt, lohnen sich Share Deals ohnehin oft erst bei Transaktionen ab 30 Millionen Euro. Ab da werden natürlich auch die Einsparmöglichkeiten entsprechend groß. Laut dem hessischen Finanzminister Thomas Schäfer entgehen den Ländern durch Share Deals bundesweit über eine Milliarde Euro an Steuereinnahmen pro Jahr.

Bundesfinanzminister Olaf Scholz sieht darin deshalb ein Steuerschlupfloch, das er mit dem neuen Gesetzesentwurf, wenn auch nicht zu stopfen, so doch zumindest ein wenig zu verengen vorhat. Dieser sieht vor, die Haltungsfrist auf 10 bis 15 Jahre auszuweiten und den anfänglich zu erwerbenden Unternehmensanteil auf 90 Prozent zu beschränken. Die Regelung soll ab dem 01. Januar 2020 rechtskräftig werden (den Referentenentwurf können Sie hier einsehen).

Viel Ärger aus wenig Anlass

Die Immobilienbranche wehrt sich vehement gegen die geplante Neuregelung. Ihrer Meinung nach würde durch die Verschärfung eine doppelte grunderwerbssteuerliche Belastung bei der Entwicklung von Immobilien auftreten: Einmal beim ursprünglichen Kauf des Grundstücks und einmal bei der Übertragung der Immobilie. Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft ZIA sieht genauso wie der Immobilienverband Deutschland die Gefahr, dass Immobilienkäufe unnötig erschwert würden. Die zusätzlichen Steuerabgaben würden „zu einer Verteuerung des Wohnungsbaus führen“ und wären am Ende von den Mietern zu tragen – was sich mehr nach einer Drohung als einer Feststellung anhört. Die Regelung könnte außerdem den dringend benötigten Neubau von Wohnraum weiter behindern.

Andere wiederum sehen die Lage nicht ganz so dramatisch. „Auch nach der Reform wird es Share Deals geben“, versichert Dr. Esfandiar Khorrami, Rechtsanwalt und Partner der auf die Begleitung von Immobilientranskationen spezialisierten Berliner Kanzlei Bottermann Khorrami. Die Empörung der Verbände über potenziell höhere Steuerabgaben ist entsprechend mit Vorsicht zu genießen. Share Deals sollen ja weder gänzlich verboten noch überhaupt allzu drastisch erschwert werden – ginge es zum Beispiel nach den Grünen, läge die Steuerhürde bereits bei 50 Prozent Anteilen.

Ein berechtigter Einwand der Verbände ist dagegen der Hinweis darauf, dass die Rhetorik der fehlenden „Fairness“ zwischen Unternehmen und Privatverkäufer in keiner Weise etwas mit der geplanten Neuregelung zu tun habe. Dafür gäbe es weit effektivere Methoden, zum Beispiel, „dass man den Erwerb der selbstgenutzten Wohnung von der Grunderwerbsteuer freistellt oder zumindest einen Freibetrag in Höhe des durchschnittlichen Preises für ein Eigenheim gewährt“, so Hans Joachim Beck in der Stellungnahme des IVD. Die Verschärfung der Share-Deal-Regelung zeige lediglich, dass es dem Bund lediglich „um eine Erhöhung seiner Steuereinnahmen“ ginge.

Damit ist der Nerv des Problems relativ präzise getroffen. Zum einen ist nicht wirklich ersichtlich, wie viele Share Deals die geplante Neuregelung konkret verhindern bzw. zur Steuerpflicht zwingen können wird. Zum anderen ist dem Steuerzahler damit nicht wirklich geholfen. Eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer oder einen Steuerfreibetrag für Ersterwerber würden auch wir weit mehr begrüßen als eine Verschärfung der Steuerpflicht für Unternehmen. Das wiederum scheint nun wirklich nicht im Interesse des Staates zu sein.

Dass die Share Deals, welche ursprünglich für die Entlastung mittelständischer Unternehmen gedacht waren, inzwischen von Großunternehmen zur Steuervermeidung missbraucht werden (je nach Perspektive), ist durchaus eine Kontroverse wert. Ob die geplante Neuregelung einen sinnvollen Beitrag dazu leistet, sei jedoch erst einmal dahingestellt.


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