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Gentrifizierung in Deutschland

By 05/06/2019 No Comments

Wenn das Unerwünschte mit dem Unaufhaltsamen kämpft

Die Bewohner so gut wie aller deutschen Großstädte fürchten sie: Wie es zu den Verdrängungsprozessen der Gentrifizierung kommt und welche Lösungen in Aussicht stehen.

Ein Bauprojekt an der Fritz-Erler-Straße schickt sich soeben dazu an, das „neu“ zurück in Neuperlach zu stecken. Das sogenannte „Kulturquadrat“ soll sich laut Bauträger zu nicht weniger als einem neuen Stadtteilzentrum entwickeln. Die Preise? Von 7.500 Euro pro Quadratmeter für eine Dreizimmerwohnung bis zu über 10.000 Euro pro Quadratmeter für ein Einzimmerapartment im ersten Stock. Und das in einem Stadtteil, der bislang nicht unbedingt zu den Münchner Wohnmagneten zählte. Die meisten Optionen sind bereits verkauft.

Nach der neuesten Studie der Immobilienberatung bulwiengesa für das Jahr 2019 ist der Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien in München inzwischen auf durchschnittlich 9.500 Euro gestiegen. 2014 waren es noch 7.600 Euro. Erschrocken mit dem Finger auf die Kaufsummen für Immobilien in Schwabing, Haidhausen und Giesing zu zeigen gehört inzwischen schon fast zum guten Ton jedes Smalltalks. Trifft es nun aber auch die weniger attraktiven Stadtteile, heben sich mit den Preisen auch wieder die Augenbrauen.

Dass es auf dem Mietmarkt nicht anders zugeht, ist dagegen wieder weniger neu. Die Analysten von Statista haben ihre Ergebnisse zu den Mietpreisen für Wohnungen zwischen 60 und 80 Quadratmetern in einer anschaulichen Grafik zusammengefasst (siehe unten). In den letzten zehn Jahren hat sich der Mietpreis in München demnach beinahe verdoppelt.

Mieterhöhungen in München führen zu Gentrifizierung

Quelle: © Statista

Letzten September gingen die Münchner deswegen auch äußerst zahlreich auf die Straße – gegen Mietpreiswahnsinn, gegen Gentrifizierung. Geändert hat sich seitdem wenig. Gegen die steigenden Preise in München wie auch in praktisch allen anderen europäischen Großstädten ist wenig anzurichten. Das führt ein Bericht der Deutschen Bank über den deutschen Wohnungsmarkt von 2018 recht deutlich vor Augen: Bis 2030 kommen zu den derzeitigen 1,54 Millionen Münchner Bürgern voraussichtlich noch einmal 150.000 weitere dazu. Um sie unterzubringen, bräuchte es 75.000 neue Wohneinheiten. Nimmt man dazu die 40.000 Wohneinheiten, die bereits heute fehlen, sieht der derzeitige Plan der Stadtverwaltung von ca. 8500 neugeschaffenen Wohneinheiten pro Jahr nicht danach aus, die Situation in absehbarer Zeit zu lindern. In der Zwischenzeit fürchten sich immer mehr Bewohner davor, sich das Wohnen in ihrem Viertel bald nicht mehr leisten zu können.

Der klassische Ablauf des Gentrifizierungsprozesses

Wenn es um Gentrifizierung geht, ist damit eigentlich im klassischen Sinn ein organischer, wenn auch deshalb nicht als angenehm empfundener Strukturwandel von Stadtteilen gemeint, der zu einer preislichen Aufwertung des Gebiets und gleichzeitigen Vertreibung von sozial schwächeren Bewohnern führt. Im klassischen Verlauf lässt sich dieser Prozess in vier Stufen aufteilen:

1

Ein bislang eher als unattraktiv geltendes und deshalb günstiges Wohngebiet wird von sogenannten Pionieren „entdeckt“: Studenten, Künstler, Subkulturen nutzen die niedrigen Wohnungspreise aus und bringen neue, oft alternative und aufwändigere Lebensgewohnheiten mit. Ein Segregationsprozess zwischen der alteingesessenen Bevölkerung und den Neuankömmlingen beginnt.
2

Studenten werden zu Berufstätigen, verdienen mehr Geld und gründen Familien. Während ihr Platzbedarf steigt, sehen Investoren Chancen zur Wertsteigerung. Die Mieten ziehen an, ehemalige Anwohner können sich das Wohnen nicht mehr leisten und wandern, teils freiwillig, teils unfreiwillig ab.
3

Nach diesem ersten „Invasions“-Zyklus findet meist ein zweiter statt: Das inzwischen attraktiv gewordene Viertel zieht immer mehr und immer wohlhabendere Mieter und Käufer an, bis sich selbst die erste Welle an Gentrifizierern die Lage nicht mehr leisten können. Nun ist es die Mittelschicht, die sich verdrängt sieht. Junge Leute sehen sich nach günstigeren Wohnmöglichkeiten um und wiederholen den Prozess wenn möglich in anderen Stadtteilen.
4

Der Stadtteil gewinnt an Attraktivität und zieht entsprechend mehr Interessenten an. Auf das neue Publikum ausgerichtete Gastronomie und Gewerbe etablieren sich, während die Kluft zwischen den ursprünglichen Bewohnern und den neu Zugezogenen breiter wird.

In diesen stark vereinfacht dargestellten Ablauf fließen selbstverständlich noch eine Vielzahl an anderen Faktoren mit ein: Symbolik und Ästhetik des Viertels, eine Verbesserung der Anbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz, die bevorzugte Wahl gentrifizierter Stadtteile als Schulorte für die Kinder von Familien aus höheren Schichten, weil sie den Stadtteil nun als „sicher“ ansehen etc.

Der Unterschied zwischen Deutschland und den USA

Interessanter ist jedoch, wie wenig dieser „klassische“ Prozess mit der Situation in vielen deutschen Städten zu tun hat – München eingeschlossen. Das liegt daran, dass die ursprünglichen Gentrifizierungsprozesse auf die Phasen der Suburbanisierung amerikanische Großstädte in der Nachkriegszeit zurückgehen. Damals wurden viele Innenstadtviertel erst entvölkert und in Verbindung mit zunehmenden Kriminalitätsraten zeitweise unattraktiv. Die städtepolitischen Maßnahmen späterer Jahrzehnte ermöglichten dann, dass diese Viertel von Neuem erobert wurden.

Eine entsprechende Entwicklung  hat in Deutschland und Europa jedoch kaum stattgefunden. Hier stand die Nachkriegsgesellschaft nicht vor lediglich unattraktiven, sondern schlicht nicht mehr existierenden, weil großflächig zerstörten Stadtzentren. Eine Flucht in die Vororte war jedoch ebenso wenig möglich. Stattdessen wurden die Städte wiederaufgebaut.

Die Wohnungsnot in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München ist daher schon seit gut siebzig Jahren unverändert. Der Wiederaufbau, so viel Wundercharakter er auch hatte, konnte nicht mit dem rasanten Zu- und Rückstrom in die Städte der Nachkriegszeit mithalten. Zur Zeit des Amtsantritts von Münchens Bürgermeister Jochen Vogel im Jahr 1960 fehlten in München 71.000 Wohnungen.

Die Preissteigerungen, die Mietern und Käufern in deutschen Ballungszentren zu schaffen machen, sind also weniger klassischen Gentrifizierungsprozessen zuzuschreiben (obwohl diese vereinzelt durchaus auftreten, zum Beispiel am Prenzlauer Berg oder im Hamburger Schanzenviertel), sondern dem seit vielen Jahrzehnten ungebrochenen Druck auf die innerstädtischen Wohnsituationen.

Von allem zu wenig

Wo viele Menschen um denselben Wohnraum kämpfen, steigen die Preise. Spekulanten und Bauherren nutzen die Chance, um bestehende Immobilien zu sanieren und zahlungskräftigere Kunden anzulocken. Die expandierende Vorstadtkultur, wie sie in den USA praktiziert wird, wo viele der dortigen Städte die Vorteile weiter, unerschlossener Flächen ausgenutzt haben, um ihre Bevölkerung außerhalb des Stadtkerns anzusiedeln, ist in den räumlich begrenzten Verhältnissen Mitteleuropas schlicht nie eine Option gewesen.

Hierzulande ist es für viele deshalb noch nicht verständlich, warum man als Student oder Geringverdiener nicht länger in Stadtkernnähe wohnen können soll. Dabei ist zum Beispiel München größenmäßig die letzten zwanzig Jahre praktisch unverändert bei einer Stadtfläche von ca. 311 Quadratkilometer geblieben, während seine Bevölkerung in derselben Zeit um 300.000 Einwohner stieg (von 1,25 Millionen im Jahr 2000 auf 1,54 Millionen im Jahr 2018). Die Malaisen, die die Mieter und Eigentümer heute plagen – unbezahlbare Luxussanierungen, unaufhaltsame Mieterhöhungen, unpassende Nachverdichtungen – sind zumindest teilweise die ganz natürliche Folge von zu viel Nachfrage bei zu geringem Angebot. Man kann es den wirtschaftlich orientierten Unternehmen verübeln, dass sie diese Lage ausnutzen. Verbieten lässt es sich nur schwer.

Stadtfläche München 1988

Die Besiedlung des Münchner Stadtgebietes vor 40 Jahren zeigt, wie sehr sich das Wachstum der Stadt seitdem in Grenzen gehalten hat. Quelle: muenchen.de

Gleichzeitig lässt sich die Situation auch nicht mit einem lakonischen „So ist es halt“ abfertigen. Gerade weil sich europäische Städte anders entwickelt haben als ihre jüngeren amerikanischen Verwandten, müssen sie anders mit dem wachsenden Bevölkerungsdruck umgehen. Ihnen stehen in Deutschland auch mehr Mittel dafür zur Verfügung. Die Stadt München zum Beispiel macht seit Jahren – vielfach auf Bürgerdruck hin – verschärft von der sogenannten Erhaltungssatzung Gebrauch. Diese schreibt vor, dass geplante Modernisierungen in den davon geschützten Gebieten erst vom Sozialreferat genehmigt werden müssen. Eine Maßnahme, die zum Schutz von angestammten Milieus beitragen soll.

Eine weitere, wenn auch in ihrer Wirksamkeit stark umstrittene Richtung wird mit der auf Bundesebene verabschiedeten und auf Stadtebene umgesetzten Mietpreisbremse eingeschlagen, mit welcher Mieterhöhungen auf zehn Prozent innerhalb von fünf Jahren beschränkt werden soll. Gleichzeitig versuchen die Städte nach Kräften, den Neubau voranzutreiben, kommen aber trotzdem nicht hinterher.

Wenn die Stadt nicht zum Berg will...

Schlussendlich kann den steigenden Preisen und der damit verbundenen Verdrängung sozial schwächerer Bevölkerungsgruppen aus den Stadtkernen nur begrenzt entgegengekommen werden. Wo der Platz – und der Wille – zum Ausweichen auf das Umland fehlt, muss aus dem vorhandenen Raum das Meiste herausgeholt werden. Da aber München zum Beispiel aufgrund seines Bürgerentscheides von 2004 Hochhausbauten selbst außerhalb des Mittleren Rings verbietet, fällt hier auch das Wachsen in die Höhe praktisch flach. Selbst moderate Hochbauten stoßen immer wieder auf Widerstand. München will – verständlicherweise – nach wie vor kein Frankfurt, geschweige denn ein Manhattan oder Chicago werden.

Wo die Architektur allerdings nicht nach oben geht, werden es die Preise tun. Zumindest, solange die Verstädterung der Bevölkerung nicht abnimmt – wofür es in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren keinerlei Anzeichen gibt.

Zwischen all den verschiedenen Ansprüchen von Bürgern versus Geschäftstreibenden, Wohnungsrecht versus Marktinteressen, Kultur- und Mileu- versus Flächenerhalt und, nicht zu vergessen, Nachhaltigkeit versus Baubedarf einen Weg zu finden, der allen gerecht wird, ist daher verständlicherweise eine Sisyphusaufgabe, an der sich Beteiligte wie Betroffene auch in Zukunft noch die Zähne ausbeißen werden.

Bis dahin wird selbst Neuperlach wohl fürs Erste nicht günstiger werden.


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