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Neubau oder Bestand?

By 22/05/2019 Mai 23rd, 2019 No Comments

Alle Vor- und Nachteile von Kapitalanlage und Eigennutzung

Ob als Anlageimmobilie oder für den Eigenbedarf: Sobald Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken, stehen Sie vor der Entscheidung: Neubau oder Bestand? Wie unsere Übersicht zeigt, haben beide Optionen ihre Vorzüge – und Nachteile.

Neubauten: Höhere Kosten, weniger Aufwand

Aus nachvollziehbaren Gründen liegt bei neuen Häusern und Wohnungen das Preisniveau höher als bei Bestandsimmobilien. Das ist der Preis, den Sie für eine Immobilie zahlen, die sich auf dem neuesten Stand an Technik, Architektur und Ausstattung befindet.

In München beträgt die durchschnittliche Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestand laut einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts über 80.000 Euro – was jedoch im Vergleich zu Städten wie Düsseldorf (120.211Euro) oder Spitzenreiter Stuttgart (166.580 Euro) noch vergleichsweise gemäßigt ist.

Für Kapitalanleger

Für Kapitalanleger bedeutet dies eine anfangs niedrigere Mietrendite von 2-3 Prozent (verglichen mit durchschnittlich über 5,5 Prozent bei Bestandsimmobilien). Je nach Lage und Qualität ist jedoch häufig langfristig eine Wertsteigerung zu erwarten. Für Käufer mit einer längere Anlageperspektive kann sich ein Neubau daher durchaus lohnen.

Dazu kommt, dass Neubauten von der 2015 eingeführten und 2019 überarbeiteten Mietpreisbremse nach wie vor ausgenommen sind, was die höheren Ausgaben ebenfalls ausgleichen kann. Die individuelle erreichbare Miethöhe hängt natürlich nach wie vor stark von der Lage der Anlage ab.

Zuletzt profitieren Neubauten von geringeren Instandhaltungskosten, gerade in den ersten Jahren. Dadurch entsteht für gewöhnlich eine hohe Wertstabilität.

Für Selbstnutzer

Für den Eigenbedarf stellt der zu erwartende höhere Preis ebenso eine womöglich größere finanzielle Herausforderung dar – die sich jedoch durch andere Faktoren wie einen geringeren Instandhaltungsaufwand, vor allem in den ersten Jahren, wieder ausgleichen kann.

Auch hier profitieren Käufer mit langfristigeren Überlegungen, da sich ihre Eigentumsimmobilie zum gegebenen Zeitpunkt mit einer höheren Chance zu einer umso vorteilhafteren Kapitalanlage entwickelt, die einen Zweitkauf ermöglichen kann.

Günstigerer, aber auch riskanterer Bestand

Nach wie vor werden mit Bestandsimmobilien aus den 1950er-1990er-Jahren gute Renditen erzielt. Trotz Mietpreisbremse führt gerade in Ballungsräumen und Städten der durchschnittlich günstigere Kaufpreis zu höheren Bruttomietrenditen.

Auch für den Eigenbedarf ist eine Bedarfswohnung häufig die realistischere Entscheidung – zumal ältere Objekte mit Altbaucharme glänzen und auch Objekte aus den letzten zwanzig bis dreißig Jahren oft ausgezeichnete Bausubstanz aufweisen.

Andererseits bringen Bestandsobjekte mit zunehmenden Alter entsprechend höhere Risiken mit sich. Modernisierungen und Sanierungen müssen mit einer größeren Wahrscheinlichkeit in die Finanzierungsplanung eingerechnet werden.

Sowohl für Anleger als auch Eigennutzer lohnt es sich daher, nicht nur den Zustand der Wohnung, sondern gegebenenfalls der ganzen Hausanlage vor dem Kauf genau zu überprüfen. Auch dem Energieausweis sollte besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden.


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