Das Bestellerprinzip für Immobilienverkäufe

Was es bedeutet und warum es nicht hilft

Seit 2015 gilt für die Vermittlung von Mietobjekten das Bestellerprinzip: Nicht mehr der Mieter, sondern der Eigentümer bezahlt die Maklerprovision. Bundesjustizministerin Katarina Barley möchte dasselbe nun für Kaufimmobilien durchsetzen.

Welche Folgen hätte das Gesetz? Und würde es den Immobilienmarkt tatsächlich fairer machen?

Was das Bestellerprinzip bewirken soll

In erster Linie folgt der Gesetzesentwurf von Ministerin Barley folgendem Gedankengang:

Durch die bisherige Regelung, in welcher der Käufer den Makler bezahlt, kommt es zu einem Ungleichgewicht: Der Käufer bezahlt für eine Leistung, die jedoch in erster Linie dem Verkäufer zugute kommt. Dadurch besitzt der Verkäufer kaum Möglichkeiten, auf die Qualität der Maklertätigkeit Einfluss zu nehmen.

Das Bestellerprinzip würde das ändern. Da der Verkäufer den Makler bezahlen müsste, würde eine marktwirtschaftlichere Situation geschaffen, in der Makler verstärkt auf ihre Qualität geprüft werden.

Die größere Konkurrenz würde nicht nur für eine insgesamt niedrigere Provision sorgen (Prognosen erwarten eine Reduzierung der Maklerprovision auf zwei bis drei Prozent im Vergleich zu den jetzigen vier bis sieben Prozent). Der Markt würde selbst dann fairer werden, wenn der Verkäufer keinen Makler engagiert und die eingesparte Provision auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden sollte: Der Käufer würde somit nömlich seinerseits auf einem erhöhten Eigenkapital sitzen – statt das Geld lediglich für einen Makler auszugeben.

Auf diese Weise soll potenziellen Käufern der Immobilienerwerb erleichtert und ein insgesamt transparenterer Markt geschaffen werden.

Berechtigte Kritik an der geplanten Neuregelung

Die deutschen Immobilienverbände haben bereits gegen das Bestellerprinzip Stellung genommen. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) wirbt gemeinsam mit dem Bundesverband für Immobilienwirtschaft (BVFI) unter anderem auf Facebook dafür, dass Mitglieder persönlich bei den zuständigen Politikern Einspruch zu erheben.

Die Einwände

Die Neuregelung hätte mehr negative als positive Folgen für den Käufer. Durch die Verschiebung der Maklertätigkeit auf den Verkäufer allein würde dem Käufer die Möglichkeit auf eine kompetente Beratungsleistung genommen. Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, kommentiert:

„Für beide Seiten tätig zu werden, ist bei einer komplexen Transaktion, wie sie der Immobilienkauf/-verkauf darstellt, dringend erforderlich, da in der Regel weder Käufer noch Verkäufer über einschlägige Fachkenntnis und Erfahrung verfügen. Gerade aus Sicht des Käufers ist eine umfassende Beratung aber notwendig, denn ein Immobilienkauf stellt meist die größte Investitionsentscheidung in seinem Leben dar.“

Arbeitet der Makler nur noch für den Verkäufer, hätte er auch keinen Anreiz mehr, z.B. Preisnachlässe für den Käufer zu erreichen, wie das bisher in nahezu allen Fällen geschieht.

Außerdem würde das erwartete Aufschlagen der Provision auf den Kaufpreis zu einer Erhöhung der Grunderwerbssteuer führen – wovon in erster Linie der Staat profitiert, nicht der Käufer.

Als alleiniger Dienstleister für den Verkäufer befürchten die Verbände einseitige Beratungsleistungen, mehr Falschberatungen für Käufer und vermehrte Bieterverfahren, in denen Immobilien erfahrungsgemäß zu höheren Preisen als reguläre Verfahren führen. Der erhoffte Vorteil für den Käufer bleibt so aus.

Normalverdienern wäre ohnehin nicht geholfen

Die Annahme, dass sich die Erfahrungen mit dem Bestellerprinzip eins zu eins vom Mietmarkt auf den Kaufmarkt übertragen ließe, ist auch aus anderen Gründen fehlgeleitet. Zum einen herrscht bei einem Immobilienkauf kein so großes Kapital-Ungleichgewicht wie bei der Vermietung.

Zum anderen wird das wirkliche Problem, nämlich Normalverdienern den Erwerb einer Immobilie zu erleichtern, dadurch nicht angegangen: Bei den derzeitigen Immobilienpreisen reicht ein Standardeinkommen ohne Erbschaft schon lange nicht mehr aus. Um hier Erwerbsnebenkosten zu senken, wäre ein Freibetrag auf die Grunderwerbssteuer zum Beispiel weit sinnvoller.

Was eine Einführung des Bestellerprinzips für uns als Unternehmen bedeuten würde

Als Münchner Immobilienmakler ist sich die Finestep GmbH der Probleme des deutschen Immobilienmarktes durchaus bewusst. Daher haben wir es uns von Anfang an zum Ziel gesetzt, sowohl Verkäufern als auch Käufern echten Mehrwert zu bieten.

Unser Anspruch ist es, die Interessen beider Parteien zufriedenstellend zu vertreten – nur so kann das Maklergeschäft auf Dauer für alle Beteiligten erfolgreich Bestand haben. Ob und in welcher Form das Bestellerprinzip kommt, wird daran für unseren Selbstanspruch nichts ändern.

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